Жилищный кодекс будет исправлен. Проект поправок уже прошел первое
чтение в Госдуме и в самое ближайшее время будет вынесен для обсуждения
во втором. Ответственность за состояние дома, его уборку, чистоту
прилегающей территории и за падающий с крыш лед теперь возлагается на
собственников.
Текст длинный, но прочитать советую настоятельно. Это — очередной
толстый пушной полярный зверек. Зверек для всех. Так как по мановению
человека, стимулирующего судью и судебного исполнителя вполне себе
законопослушные люди, исправно оплачивающие все счета легко окажутся на
улице безо всякой собственности! Голыми и босыми. Эксперты
утверждают, что предложенные изменения фиксируют уже фактически
сложившееся положение дел. Зато, как шутят юристы, кругозор россиян
после вступления в силу нового закона значительно расширится, а их
юридическая и техническая грамотность повысятся до заоблачных высот.
Требования к созданию ТСЖ должны быть ужесточены, а устав
товарищества обязательно должен приниматься единогласно. В то же время
представительские полномочия объединения собственников будут сужены —
прописана четкая формулировка, что ТСЖ представляет только те законные
интересы домовладельцев, которые связаны с управлением общим имуществом.
Кроме того, вводится понятие договора о содержании и ремонте общего
имущества в многоквартирном доме. Его обязаны заключить все
домовладельцы, в том числе и не входящие в ТСЖ. По замыслу авторов
поправок, в этом случае управляющая компания (в этом случае —
товарищество) сможет, во-первых, в судебном порядке понуждать к
заключению договоров, во-вторых, взыскивать в принудительном порядке
сумму задолженности с неплательщиков. Размер платежей определяется
сметой ТСЖ.
Права собственников, вступивших и не вступивших в товарищество, новый
законопроект фактически уравнивает. Любой домовладелец должен иметь
право на доступ к информации о деятельности ТСЖ, в том числе финансовой,
и на предъявление требований по качеству коммунальных услуг. Финансовое
бремя, возложенное на плечи «организованных» и «диких» собственников
слегка различается — член ТСЖ обязан вносить учредительный, членские и
дополнительные взносы. Впрочем, расходы по содержанию дома обе категории
несут одинаковые.
Закреплена в законопроекте и обязанность лиц, принявших помещения в
многоквартирном доме от застройщика, вносить плату за коммунальные
услуги вплоть до регистрации своих прав. Размер платы должен
определяться в соответствии с Жилищным кодексом и действующим
законодательством. Ответственность застройщика, по вине которого
покупатели жилья иногда годами не могут оформить квартиры в
собственность, по-видимому, выходит за рамки жилищного кодекса. Неясно, и
как быть в том случае, если уже заселенный дом продолжает снабжаться по
временной схеме, и энергетики выставляют счета по тарифам, действующим
для строительных компаний.
Зато законодатели не забыли указать, что собственники несут
субсидиарную ответственность по долгам ТСЖ и управляющих компаний – если
задолженность перед поставщиками коммунальных услуг вызвана неплатежами
домовладельцев, к ним могут быть предъявлены требования и,
соответственно, на их имущество может быть обращено взыскание.
Для домовладельцев предусмотрена возможность вносить плату
непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя ТСЖ и управляющие
компании как посредников. Но, увы, ни слова не сказано о том, что
поставщики услуг обязаны заключать со всеми желающими прямые договоры.
Предусмотрен и ряд мер, направленных на стимулирование активности
домовладельцев. Это и правило о том, что порядок определения тарифов за
безучетное потребление должен стимулировать ставить приборы учета, и
введение административной ответственности за их неустановку — для
граждан предусмотрен штраф до 200 руб.
Участвовать в управлении домом собственников заставят на
добровольно-принудительной основе. Если в течение двух лет после ввода
дома в эксплуатацию домовладельцы не определятся с формой управления, то
будет считаться, что они управляют им непосредственно. Следовательно,
каждый владелец недвижимости будет обязан заключить договоры
непосредственно с ресурсоснабжающими организациями — как быть с тем, что
энергетики крайне неохотно соглашаются на прямые договоры, опять же не
разъясняется. Ответственность за состояние дома, его уборку, чистоту
прилегающей территории и за падающий с крыш лед возлагается на
собственников.
Управляющие компании тоже столкнутся с новшествами: организации, не
являющиеся ТСЖ или ЖСК, но управляющие общим имуществом в
многоквартирном доме, обязаны быть членами саморегулируемых организаций.
И именно СРО и должны устанавливать стандарты и правила оказания услуг
по управлению, квалификационные требования к непосредственным
коммунальным работникам, а также выдавать сертификаты. В СРО буден
сформирован компенсационный фонд, который можно использовать при
привлечении к ответственности управляющей компании. Минимальный взнос в
компенсационный фонд – 100 000 руб. Кроме того, все УК обязаны
застраховать свою ответственность за причинение вреда при управлении.
Минимальная страховая сумма – 500 000 рублей за каждый обслуживаемый
многоквартирный дом. Эти правила должны вступить в силу с 1 января 2013
года.
«Поправки отражают общую направленность реформы ЖКХ, —
прокомментировал «Фонтанке» предложенные изменения старший юрист
практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и
Партнеры» Юрий Халимовский. — Если закон будет принят, практически
всякая ответственность государственной власти за обслуживание, ремонт и
эксплуатацию жилья исчезнет, останется лишь в части государственного и
муниципального жилищного фонда». «На самом деле, никуда от этого не
деться. Это парадигма: собственник платит за все», — добавляет он.
«И если он захочет узнать, за что же он платит, ему придется
шевелиться: участвовать в собраниях, проверять сметы, считать доходы и
расходы, вникать в детали деятельности по управлению, в разницу между
двумя моделями счетчиков, сравнивать эффективность удаления сосулек
ломом и лазером, в общем, самому стать управляющим», — замечают юристы.
Причем жильцам, проживающим в квартирах по договорам соцнайма,
расслабиться тоже не удастся: все их отличие от собственников состоит
только в одном — вместо налога на имущество они будут вносить плату за
наем.
Причем, поскольку гражданская активность населения низка,
предусмотрены разные стимулы: экономический (повышенные тарифы за
безучетное потребление, возможность злоупотреблений со стороны
управляющих организаций при взимании платы и осуществлении расчетов) и
административный (штрафы за нереализацию или ненадлежащую реализацию
своего, казалось бы, права на участие в управлении многоквартирным
домом). «Хочешь не хочешь, а придется принять заботливое предложение
государства расширить кругозор и распространить сферу личной
ответственности на все, что происходит дома, в широком смысле слова, —
делает вывод Халимовский. — Это, по существу, всегда было так. Но теперь
это становится еще и юридически правильным».
Впрочем, один безусловный плюс в поправках юристы нашли. В законе
впервые подробно разъяснено, что входит в содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома. Эти четко прописанные нормы должны
облегчить жизнь домовладельцам: они смогут более детально и грамотно
формулировать свои претензии к управляющим компаниям. И более
аргументированно объяснять нерадивым УК, что входит в обязанности тех,
кто управляет жилыми домами.
Пакет поправок к действующему «Жилищному кодексу» был подготовлен
фракцией «Единая Россия», среди его авторов — глава комиссии ГД по
собственности Виктор Плескачевский и председатель комитета ГД по
строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум. В первом чтении
предложенные изменения обсудили в октябре 2010 года. Повторное
обсуждение должно пройти в самое ближайшее время.
«Жилищный кодекс действительно принимался очень поспешно, и в нем
множество нестыковок, — объяснил корреспонденту «Фонтанки» представитель
«идеологических противников» авторов поправок, советник спикера Совета
Федерации РФ Сергея Миронова. — С тем, что его надо менять, не спорил
никто — даже высшие государственные чиновники. Но нас внесенные поправки
не устраивают, поскольку абсолютно не решают проблемы». Кроме того, по
мнению эксперта, изменения не соотносятся с существующей реальностью.
«Жителей никто не допустит к управлению, — замечает он. — Почему-то
какие бы хорошие законы ни принимались, всегда находится группа
чиновников-общественников. Которые очень жестко оттирают всех лишних
людей от возможностей чем-то управлять».
|
