|
Риски созаемщиков при принудительной продаже ипотечной квартиры на торгах после развода
Развод — это всегда тяжелое эмоциональное испытание, которое многократно усложняется, если у бывших супругов есть общие неисполненные финансовые обязательства. Самым обременительным из них традиционно является ипотечный кредит. В идеальном мире пара мирно договаривается о разделе имущества, продает квартиру или переоформляет долг на одного из супругов. Однако на практике обиды и взаимные претензии часто приводят к тому, что оба партнера перестают вносить ежемесячные платежи. В результате банк инициирует процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, и квартира отправляется на публичные торги. Для созаемщиков этот сценарий является самым неблагоприятным. В данной статье мы подробно разберем, какие именно риски несет принудительная реализация ипотечного жилья через суд и службу судебных приставов.
Солидарная ответственность: почему развод не волнует банк
Первое и самое главное заблуждение многих разводящихся пар заключается в вере в то, что штамп о расторжении брака автоматически делит их долги пополам, или что уход из квартиры освобождает от обязанности за нее платить. С точки зрения кредитного договора, супруги-созаемщики несут солидарную ответственность. Это означает, что банку абсолютно все равно, кто из вас пользуется квартирой, кто стал инициатором развода и с кем остались дети. Если образуется просрочка, банк имеет полное право требовать всю сумму долга с любого из созаемщиков или с обоих одновременно.
Даже если суд при разделе имущества присудил квартиру одному супругу, кредитный договор остается неизменным, пока на это не даст официальное согласие сам банк. А банки крайне редко соглашаются вывести одного из супругов из числа созаемщиков, так как это снижает их гарантии возврата средств. Если платежи прекращаются, банк начисляет пени и штрафы, которые растут как снежный ком, и в конечном итоге подает иск в суд об изъятии залогового имущества.
Финансовые потери при оценке и реализации на торгах
Главный риск принудительной продажи квартиры заключается в колоссальных финансовых потерях. Процедура реализации залогового имущества строго регламентирована законом, и она отнюдь не направлена на то, чтобы продать жилье по максимальной рыночной цене. Задача приставов и банка — как можно быстрее закрыть долг.
Начальная продажная цена для торгов устанавливается судом на основании заключения оценщика. Как правило, эта цена составляет 80% от рыночной стоимости квартиры. Таким образом, бывшие супруги теряют 20% стоимости жилья еще до начала аукциона. Но это только начало.
Если на первых торгах покупатель не находится (а так бывает очень часто, поскольку покупка квартиры с торгов несет определенные риски для самих покупателей), назначаются повторные торги. На этом этапе цена снижается еще на 15%. В итоге квартира, которая на свободном рынке могла бы быть продана за 10 миллионов рублей, может уйти с молотка за 6,8 миллиона. Эта разница — прямые убытки бывших супругов, которые в пылу бракоразводного процесса не смогли договориться о добровольной продаже.
Снежный ком дополнительных расходов и удержаний
Многие должники наивно полагают, что вырученных с торгов денег хватит не только на погашение долга, но и на то, чтобы разделить остаток. На практике до бывших супругов деньги доходят крайне редко из-за огромного количества сопутствующих расходов. Из суммы, вырученной на торгах, последовательно будут вычтены:
- Основной долг по ипотеке — та сумма, которую вы брали у банка на покупку жилья.
- Проценты за пользование кредитом — включая те, что набежали за время судебных разбирательств (а суды и торги могут длиться больше года).
- Штрафы и пени — за каждый день просрочки платежей.
- Судебные издержки банка — оплата госпошлины и услуг представителей банка в суде.
- Исполнительский сбор — согласно закону об исполнительном производстве, служба судебных приставов (ФССП) удерживает 7% от взыскиваемой суммы (долга), что в случае с ипотекой выливается в сотни тысяч рублей.
- Расходы на организацию торгов — оплата услуг независимого оценщика и организатора аукциона.
Только после оплаты всех этих пунктов оставшиеся копейки (если они вообще останутся) будут перечислены теперь уже бывшим собственникам.
Риск остаться без квартиры и с огромным долгом
Пожалуй, самым страшным кошмаром для созаемщиков является ситуация, при которой денег от продажи квартиры на торгах банально не хватает на покрытие всех вышеперечисленных долгов и издержек. Из-за дисконта при продаже (те самые минус 20%, а потом еще минус 15%) и набежавших штрафов складывается парадоксальная, но очень частая ситуация.
Квартира продана, новые собственники уже оформляют на нее документы, а бывшие муж и жена по-прежнему остаются должны банку. Поскольку ответственность солидарная, судебные приставы продолжат удерживать деньги: они обратят взыскание на заработные платы бывших супругов (до 50% от дохода), арестуют их личные банковские счета, автомобили и другое имущество.
Кроме того, попадание кредита в просрочку и последующая продажа залога через суд полностью и на долгие годы уничтожают кредитную историю обоих созаемщиков. В ближайшие 7-10 лет им будут недоступны не только новые ипотеки, но даже скромные потребительские кредиты или кредитные карты. В худшем сценарии это заканчивается вынужденным прохождением процедуры банкротства физического лица, что влечет за собой целый ряд серьезных ограничений (от запрета на руководящие должности до сложностей с выездом за рубеж).
Как избежать принудительной продажи имущества
Единственный способ не допустить катастрофических финансовых потерь — это диалог. Как бы сложно ни было общаться с бывшим партнером, экономическая целесообразность должна преобладать над эмоциями. Если вы понимаете, что платить за ипотеку дальше невозможно, или ни одна из сторон не хочет оставлять квартиру себе, необходимо действовать проактивно.
Лучшим решением будет обращение в банк с просьбой разрешить добровольную продажу из-под залога. В этом случае вы реализуете квартиру по адекватной рыночной стоимости, самостоятельно гасите долг перед банком, не платите огромные штрафы, судебные издержки и 7% исполнительского сбора. Оставшуюся после погашения ипотеки сумму (а она при добровольной продаже почти всегда остается) бывшие супруги делят между собой.
Также можно рассмотреть варианты рефинансирования или выделения долей. О том, как юридически грамотно поступить в подобной ситуации и правильно разделить кредитное бремя, полезно узнать у профильных специалистов; хороший источник информации на эту тему поможет разобраться во всех тонкостях семейного и гражданского законодательства.
Заключение
Принудительная продажа ипотечной квартиры на торгах после развода — это всегда сценарий, в котором проигрывают оба созаемщика. Иллюзия того, что можно просто "отдать ключи банку" и забыть о проблеме, разбивается о суровую реальность солидарной ответственности, судебных штрафов, дисконтов на аукционах и комиссий приставов. Потерянное жилье, испорченная кредитная история и висящий многомиллионный остаток долга — вот реальные последствия нежелания бывших супругов договариваться мирно. В вопросах раздела ипотечного имущества худой мир и конструктивный диалог всегда обойдутся в сотни раз дешевле, чем судебная война, пущенная на самотек.
| 
