Среда, 22.11.2017, 04:31
Полная версия сайта | PDA версия сайта Добрый вечер! Гость | Регистрация | Вход| RSS| ЛС | Поиск по сайту
, Гость! Регистрация не займет много времени. Пожалуйста зарегистрируйтесь , или войдите на сайт как пользователь

Взаимодействие с Управляющей компанией. - Форум

 
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 1 из 11
Модератор форума: takomo 
Форум » Службы города » Коммунальные службы. Управляющие компании. » Взаимодействие с Управляющей компанией. (Что нужно знать при выборе УК и дальнейшей работе с ней.)
Взаимодействие с Управляющей компанией.
bezdelnik_1Дата: Вторник, 15.02.2011, 14:43 | Сообщение # 1
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
Другим названием темы служит "Ликбез по ЖКХ".
Посоветовавшись с форумчанами, компетентными в вопросах ЖКХ, мы решили создать тему, из которой собственники и наниматели жилья быстро, без перечитывания многих страниц Форума смогут узнать решение того или иного важного вопроса, связанного с выбором Управляющей компании, с её работой и вообще по вопросам коммунальных услуг.

Сюда добавляем только факты или способы решения возникающих у жильцов проблем.
Обсуждение конкретных услуг и проблем ведётся в соответствующих темах этого раздела Форума, все сообщения, которые могут быть расценены, как "обсуждение", будут удалены.
Ваша информация ни в коем случае не может рекламировать ту или иную УК.

 
bezdelnik_1Дата: Среда, 16.02.2011, 10:47 | Сообщение # 2
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
Постановления Правительства РФ, связанные с ЖКХ: правила предоставления услуг; вопросы перерасчёта за недополученные коммунальные услуги; перечень работ, проводимых при текущем и капитальном ремонте; действия органа местного самоуправления при выборе Управляющей организации т.д. :
http://upravdom.ru/biblio/gov/post/
 
bezdelnik_1Дата: Понедельник, 21.02.2011, 15:40 | Сообщение # 3
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
Примерный алгоритм действий собственников по смене Управляющей Компании.
Предоставлено пользователем ЗНШ.

Смена управляющей компании

Периодически для собственников жилых домов проводятся отчетные собрания, на этих собраниях жильцы, недовольные качеством услуг по обслуживанию дома, могут выбрать новую управляющую компанию. Как же это сделать?

Шаг первый: осознание ответственности.
На сегодняшний день людей, которые вправе поучаствовать в принятии подобного решения, большинство. Около 70% собственников жилья имеют дело с управляющей компанией или эксплуатирующей организацией на основе договора, что означает, что они могут требовать достойного качества обслуживания, как, например, в химчистке или платной клинике. Правда, осознание гражданами своих прав (и обязанностей) требует времени. Согласно ст. 162 Жилищного Кодекса, в течение первого квартала каждого года правление обязано отчитаться собственникам жилья о проведенной работе. Нередко собрания проходят очень эмоционально, а потом, выпустив пары, люди успокаиваются, и все продолжает идти тем же чередом – подвал затоплен, трубы засорены. А все потому, что собственники бояться брать на себя ответственность за изменения или не знают, как это сделать. А между тем, согласно Жилищному Кодексу, именно собственники несут ответственность за содержание общего имущества, переданного им в управление, в том числе за бездействие и неэффективную работу нерадивого управдома в любой организационной форме (ТСЖ, УК, ЖСК).

Шаг второй: создание инициативной группы.
Итак, несколько недовольных жильцов решили взять инициативу в свои руки. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании.

Грамотный гражданин, знающий свои права, – это тот, кто умеет пункты законодательства переводить в реальную практику. Если стоит задача расторгнуть отношения с недобросовестной обслуживающей организацией, прежде всего, необходимо изучить договор. Каждый пункт нужно рассматривать критически – исполняется ли он в точности? Если выясниться, что важные пункты договора не выполняются, то с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с управляющей компанией. При заключении договора с новой компанией, важно соблюдать принцип паритетности – это означает, что объем прав и уровень ответственности у ТСЖ и управляющей компании должен быть равноценным.
Законным основанием расторжения договора является истечение его срока действия. Однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца его срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, а именно:
• Отказ в предоставлении информации или непредоставление ее в течение пяти рабочих дней;
• Невыполнение услуг или работ;
• Оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.
Процедура запроса документов и любой информации из управляющей организации следующая: письменное требование инициативной группы собственников делается в двух экземплярах. Один остается на руках у собственников, а второй может быть либо отправлен заказным письмом с обязательным уведомлением и описью вложения, либо отнесен в канцелярию управляющей организации и зарегистрирован с отметкой о входящем номере документа и дате регистрации. Если вы выбрали второй вариант, то в канцелярию нужно придти с двумя экземплярами, чтобы на вашем поставили пометку о регистрации.
Что нужно требовать: акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год, договор управления или обслуживания. Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

продолжение далее

 
bezdelnik_1Дата: Понедельник, 21.02.2011, 15:49 | Сообщение # 4
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
продолжение

Шаг третий: выбор нового «управдома», подготовка договора.

Выбирая нового управдома, для начала нужно ответить на два важных вопроса: какой набор услуг вам необходим, и сколько вы готовы за них платить. Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.

На что же следует обратить внимание при выборе управляющей организации?
Для начала, ознакомьтесь с работой организации, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Стоит иметь в виду, что дома, примыкающие к соседним участкам, обслуживаются несколько лучше, в том числе и с целью саморекламы. Плюсом будет наличие у организации сертификата (не обязательно), подтверждающего качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. Если вы имеете дело с частной управляющей компанией, о ее надежности можно судить по наличию аккредитации при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ. Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Заранее для ознакомления необходимо взять у компании, с которой собираетесь сотрудничать, базовый вариант договора.
На что необходимо обратить внимание особенно:
-наличие вменяемого договора с жителями, где не будет вменяться оплата страхового депозита, в размере квартплаты за несколько месяцев, который будет сгорать при несвоевременной оплате;
-наличие пакета учредительных документов;
-опыт работы руководства фирмы в данной области, желательно наличие положительных отзывов;
-наличие укомплектованного штата;
-наличие техники и инструментов, не только шанцевых;
-социальная адаптированность, т.е. будут ли при оплате услуг этой компании действовать льготы пенсионерам, малоимущим, инвалидам, если компания из другого района.

Шаг четвертый: проведение собрания, подписания нового договора.
На собрании собственников дома принимается решение о расторжении или непродлении договора с прежней управляющей компанией и подписании договора с новой компанией. С помощью юриста составляется образец договора с новой управляющей организацией, который впоследствии должны заключить жильцы дома. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса.
1. СОСТАВ общего имущества дома, управление которым будет осуществляться. Обсуждаю на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.
2. ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества дома, порядок изменения этого перечня и набор коммунальных услуг.
3. ПОРЯДОК определения размера платы за ремонт и содержание жилья, а также платы за коммунальные услуги, и порядок внесения этих платежей.
Внимание! Собственники квартир самостоятельно утверждают перечень жилищных услуг и их расценки, а тарифы на оплату коммунальных благ утверждают местные и региональные власти.

продолжение далее

 
bezdelnik_1Дата: Понедельник, 21.02.2011, 15:49 | Сообщение # 5
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
окончание

4. ПОРЯДОК осуществления контроля за работой управляющей организации. По закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора не реже, чем раз в год. При выполнении этого обязательства интересы жильцов будут защищены.
Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Шаг пятый: информирование.
Для начала работы с новой управляющей компанией необходимо в установленные сроки проинформировать ряд организаций о расторжения договора с прежней компанией и подписании соглашения с новой. Процедура перехода к обслуживанию новой организацией может занять около двух месяцев.
За 30 дней до окончания срока договора следует уведомить прежнюю управляющую организацию о том, что договор продлеваться не будет. Организация, при этом, обязана продолжать выполнение своих обязательств до окончания срока договора, если это обязательство нарушается, можно подать жалобу в прокуратуру.
Также необходимо сделать рассылку в ГУЖА района, в банк (о прекращении с определенного момента перечислений средств на счет бывшей управляющей компании) и в организацию, которая занимается начислением платежей (например, ВЦКП).

Послесловие.
Уже первые шаги способны изменить отношение и поведение сотрудников организации к собственникам дома. Важно показать серьезность своих намерений не только словами, но и последовательными и уверенными действиями. Это может привести к улучшению качества обслуживания управляющей компанией, во избежание «упущения» дома и, как следствие, части своего дохода.

Этот текст в виде файла:

Прикрепления: 8107738.doc(43Kb)
 
bezdelnik_1Дата: Четверг, 24.02.2011, 11:02 | Сообщение # 6
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
Порядок оформления и предоставления в Управляющую компанию или контролирующие органы Заявления о не предоставлении какой-либо коммунальной услуги или о предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества.

(С перечнем документов, раскрывающих полноту предоставления услуг, можно ознакомиться поссылке в сообщении № 2 в этой теме)

Ваше заявление должно иметь обязательные атрибуты:
- адресат должен быть указан с полным его наименованием, с указанием адреса, телефона, должности и фамилии лица, к которому Вы обращаетесь.
- Вы должны указать своё местожительства, ФИО, контактный телефон.
- Будет очень хорошо, если Вы заведёте порядковую нумерацию своих Заявлений, Обращений, писем и т.п. В этом случае Вам не придётся долго разыскивать своё Заявление, а адресату будет удобно отвечать на него.
- В Заявлении должно быть дано краткое описание проблемы, желательно указать ссылки на нормативные документы, которые определяют то, как должно быть на самом деле.
- Обязательно должны быть изложены Ваши просьбы или требования, очень желательно также со ссылками на нормативные документы, которые дают Вам право что-то требовать.
- Не разводите написание романов. Нужно соблюдать конкретику и краткость -мы пишем не маме и не другу. Эмоциям здесь не место.
- В конце Заявления нужно поставить свою подпись и расшифровку ФИО.

Заявление составляется не менее, чем в двух экземплярах (один Вам и один адресату). Количество экземпляров должно соответствовать числу адресатов плюс один Ваш.
В том случае, когда Заявление подаётся не только основному адресату, то под его наименованием и основными реквизитами (адресом, телефоном) указывается: "Копия: тому-то и тому-то", также с указанием основных реквизитов получателя копии Заявления.

Подавать Заявление можно двумя способами:
1. На личном приёме в организации адресата. Это нужно делать в приёмное время, установленно в организации. В этом случае ответственное лицо адресата обязано принять, зарегистрировать Ваше Заявление и поставить на Вашем экземпляре входящий номер. Это ответственное лицо также обязано расписаться на Вашем экземпляре и указать свою должность и фамилию.
2. Можно послать Заявление по почте. В этому случае необходимо дополнительно составить Опись почтового отправления. Но посылается по почте только экземпляр адресата, Ваш остаётся у Вас. Если Вы кроме Заявления прилагаете какие-либо Акты, Протоколы и т.п. - всё это нужно отразить в Описи.
Оригиналы этих Актов лучше оставлять себе, а адресату посылать ксерокопии.
Опись также составляется в двух экземплярах, на одном из которых работник почты поставит штамп и вернёт его Вам. Второй же экземпляр Описи вкладывается в письмо.
Ваше почтовое отправление предоставляется в почтовое отделение о незапечатанном виде. Работник почты проверяет соответствие документов описи и принимает письмо.
Отправлять Заявление почтой нужно обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении. Получение Вами через некоторое время уведомления о вручении означает, что письмо адресатом получено и принято.

Если адресатом является государственная организация, то в соответствии с Законом РФ "Об обращениях граждан" она обязана дать Вам ответ в установленные Законом сроки.
Если адресатом является коммерческая организация, то ответ давать Вам она может, в зависимости от внутреннего регламента и наличия в нём обязанности письменно отвечать на обращения.

Пример описи вложений в почтовое отправление:

Прикрепления: Primer_opisi.doc(28Kb)


Чтобы быть слабым и добрым, нужно быть сильным и злым. © bezdelnik_1
 
ВедмедьДата: Воскресенье, 27.02.2011, 20:12 | Сообщение # 7
Генерал-полковник
Группа: Надежные
Сообщений: 1281
Статус: Offline
Проведение общего собрания собственников помещений: теория и практика

Жилищный Кодекс РФ был принят относительно недавно – в марте 2005 года. С его принятием кардинальным образом изменились правоотношения в жилищной сфере. Хорош закон или плох, говорить пока рано, но уже сейчас можно сказать, что новые правила усложнят жизнь владельцам квартир.

В частности, мы с Вами впервые столкнемся с необходимостью управления не только своей собственностью, но и с принятием решений по поводу судьбы общего имущества. Теперь, крылатую фразу «мой дом - моя крепость», мы вынуждены впервые применить по отношению не только к собственной квартире, но и ко всему дому в целом.
В качестве инструмента для принятия совместных решений законодатель определил для нас с Вами проведение общих собраний собственников помещений. При этом ежегодное проведение общих собраний это отнюдь не желание собственников, а их прямая обязанность.
В Кодексе подробно прописаны нормы регулирующие порядок проведения общих собраний. Выделим основные моменты:
- собственники помещений обязаны ежегодно проводить общие собрания;
- лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения;
- обязательное соблюдение формы уведомления собственников о проведении собраний;

Общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума – присутствие собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Казалось бы все просто. Но опыт проведения собраний в крупных городах показывает несостоятельность действующего законодательства. Принимая Жилищный Кодекс, наши законодатели, похоже, не задумывались о механизме его реализации. Ряд содержащихся в нем норм ставят под сомнение саму возможность легитимного проведения собраний, в особенности, это относится к таким крупным городам как Москва.

Остановимся более подробно на подготовке к проведению собрания. Наш опыт позволяет выделить две основные составляющие:

I. Организационно – юридический блок
Техническая сторона подготовки собраний в Жилищном Кодексе отражена только общими фразами, касающимися расчета долей, порядка уведомления собственников; формы и порядка проведения общих собраний.

Расчет доли
Расчет доли - не только арифметическое действие, как может показаться, человеку, впервые столкнувшемуся с данной задачей. За этим понятием скрывается необходимость получения технической документации на дом, а также сведений о собственниках.

Связанно это с тем, как рассчитывается доля. Формула проста:
D = Sпом./Sпол.×100%
Sпол. = Sдом. – Sобщ.
или
Sпол. = Sпом 1+ Sпом 2+ ….+Sпом. последн.
D – доля конкретного собственника в общем имуществе в процентном выражении;
Sпом. (1,2…последн.) – площадь помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
Sпол. – полезная площадь жилых и нежилых помещений;
Sдом. – общая площадь дома;
Sобщ. – площадь общего имущества в доме.

отредактировано оформление (bezdelnik_1)

Сообщение отредактировал bezdelnik_1 - Понедельник, 28.02.2011, 10:51
 
bezdelnik_1Дата: Понедельник, 28.02.2011, 10:53 | Сообщение # 8
лейтенант в отставке
Группа: Надежные
Сообщений: 1615
Статус: Offline
продолжение информации Ведмедь

Для решения этой задачи следует отправиться в ТБТИ и Региональное управление Федеральной регистрационной службы, где нам должны выдать, соответственно, технический паспорт на дом, экспликацию и поэтажный план; а также сведения обо всех собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Тут придется столкнуться с первой сложностью - вся эта документация стоит денег и немалых (подробные расценки приведены здесь). Можно, конечно уповать на родное Правительство Москвы (согласно Постановлению «») и надеяться на бесплатное получение документации. Однако, практика показывает, - вероятность, что повезет именно Вам ничтожно мала. Денег на эти нужды выделено из бюджета мало.

Вместе с тем, получение такой документации еще не означает, что расчет долей будет произведен, а собрание состоится. Так, например, вполне возможна ситуация, когда вследствие незаконно произведенных перепланировок помещений, относящихся к общему имуществу, станет невозможным определение его состава и, как следствие, будет невозможен правильный расчет долей. В таких случаях проведение собрания откладывается на неопределенный срок...

Уведомление
Лицо, по инициативе которого проводится первое собрание, обязано направить сообщение о проведении общего собрания каждому собственнику помещения в доме заказным письмом, либо вручить такое уведомление под роспись. В дальнейшем способ уведомления может быть изменен, но первоначально несоблюдение данного требования может быть причиной признания собрания недействительным. Сложность состоит в том, что оба эти способа предполагают, что лицо, которое занимается уведомлением, как минимум знает точный адрес места жительства собственника. Однако, достоверной информацией об этом в нашей стране обладают, пожалуй, только правоохранительные органы.

Есть и еще одна проблема – финансовая составляющая вопроса – стоимость отправки заказного письма колеблется от 35 до 60 рублей, что при среднем числе квартир в московской многоэтажке в районе ста, выливается в 20 – 30 тысяч. Вручение же под роспись, в условиях большого города, вообще представляется утопией (да и стоить будет много дороже).

Проведение собрания
Если Вам успешно удалось миновать первые два пункта, на которых Мы выше пытались сконцентрировать Ваше внимание, то каких-либо подводных камней при непосредственном голосовании (проведении общих собраний) мы не видим. При должной организации все обязано пройти хорошо. Единственный совет (для больших домов) – очное голосование фактически обречено на провал. Лучше воспользоваться заочной формой.

II. Рекламно – агитационный блок

Помимо организационно-юридической стороны вопроса немаловажным, если не решающим, фактором является подготовка общественного мнения. При проведении общих собраний на повестке дня стоят важнейшие вопросы управления принадлежащей Вам недвижимостью:
- выбор способа управления домом;
- распоряжение общим имуществом;
- выборы правления и председателя (в случае создания ТСЖ) и т.д.

Совершенно очевидно, что пускать на самотек такие вещи нельзя. Как убедить своих соседей в правильности того или иного выбора? Ответ на поверхности, - предстоит предвыборная кампания.

Избирательная (предвыборная) кампания имеет свои правила игры, а несоблюдение технологий, методов ее ведения может привести к плачевному результату.

Отметим две основные задачи, стоящие перед организаторами:
- обеспечение явки (процент проголосовавших должен превышать 50%);
- получение «нужного» результата.

Для достижения поставленных целей требуется хотя бы в общих чертах представлять себе какой инструментарий и какие технологии нужно использовать в том или ином случае; понимать кто является Вашей целевой группой (аудиторией); какие формы агитации наиболее эффективны; иметь представление о принципах работы предвыборного штаба и т.д.

Подробное описание методов и технологий, использующихся для формирования общественного мнения, не является предметом данной статьи. Однако отмечу, что проведение полноценной избирательной кампании Вам, безусловно, потребуется в случае, если количество собственников помещений в доме превышает 300 человек (лиц). Резон здесь простой – собственник совсем не обязательно является тем самым человеком, который в действительности принимает решение (или скажем по другому - решение собственника сильно зависит от мнения членов его семьи). Подсчет количества «избирателей» должен вестись так – количество собственников умноженное на три. Понятно, что «просто так» убедить в своей правоте 1000 человек совсем непросто.

Для успешного воплощения в жизнь поставленных целей финансовые и организационные ресурсы, которые потребуются привлечь для проведения общего собрания собственников, должны соответствовать уровню и сложности решаемой задачи.

 
AdminДата: Четверг, 05.02.2015, 16:51 | Сообщение # 9
Admin
Группа: Администраторы
Сообщений: 164
Статус: Offline
Может кому пригодится.
Бланк заявления на перерасчет на период отсутствия (отпуск, командировка) ООО Турион.
К заявлению обязательно приложить билеты на транспорт(туда и обратно). Если самолёт - то посадочные талоны.
Реально делают перерасчет.

Часы работы:

По вопросу установки и пломбирования счетчика:
Прикрепления: 0327927.jpg(57Kb) · 3590174.jpg(141Kb) · 9844063.jpg(103Kb)


Админ
 
Форум » Службы города » Коммунальные службы. Управляющие компании. » Взаимодействие с Управляющей компанией. (Что нужно знать при выборе УК и дальнейшей работе с ней.)
Страница 1 из 11
Поиск:
Условия использования материалов сайта © 2017